“白名单”机制改善流动性助力购房者收到房收好房
VCG“交付兑现”依然是房地产行业信心来源楼盘不能如期交付、挪用预售款、无法兑现学位承诺……买房，被许多消费者视为“挑战”。中国消费者协会发布的《2023年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2023年商品大类投诉中，房屋及建材类投诉量居第七位，为31351件，投诉比重为2.36%，与2022年相比投诉比下降0.72个百分点。跨越2023年的交付大年，2024年仍然是“保交楼”重要节点，房企的兑现力成为购房消费者的决策重点，为此，广东已创新建立房地产融资“白名单”机制，倒逼项目合规化、融资正常化，助力当前房企融资修复以及交付兑现。消费痛点延迟交房，违规收存、使用预售款近年不少房企出现资金紧张，楼盘延期交付成为住房消费的一大痛点。不少购房者买了预售的新房后，开发商一再逾期交付，购房者不仅收不到任何逾期赔偿，还迟迟不能住进自己的新房，且需额外支付房租，损失惨重。更无奈的是，部分业主更发现开发商违规收存、使用预售款，交付遥遥无期。去年，广佛两地多个项目出现未按时交付，施工进度缓慢，甚至多次停工，严重影响“保交楼”进度。奥园中新誉府、港科华府延迟交付，阳光城丽景蓝珀湾停工等项目交付问题，引发不少业主投诉。而在佛山，融创滨江粤府、顺德恒大中央广场、泰禾世茂佛山院子、实地紫藤公馆、佛山苏宁广场（现更名为佛山国际金融中心）、佛山金科城（又名金科桃李府）、金科铂悦都会等10个楼盘都存在逾期交付的违规行为而被佛山市顺德区住房城乡建设和水利局通报。此外，违规收存、使用预售款等情况严重影响着购房者的置业信心。根据广州住建局官网近期的行政处罚公告，逸和商务中心因违规收存商品房预售款而受罚，广州嘉泰富投资有限公司被注销房地产开发资质；世茂天越的项目公司——广州世茂新纪元置业有限公司因违规收存、使用商品房预售款，被处以违法使用款项20%的罚款，处罚220.68万元。教育资源不兑现，宣传内容与楼盘实际不符在置业过程中，因开发商虚假宣传所引起的纠纷案件一直存在，部分开发商在销售商品房前对其项目产品、配套等进行宣传时，内容与楼盘实际不相符，比如学位配套情况、楼盘周边规划陷阱等。不少购房者在置业时看重学区，会向开发商仔细了解项目教育配套情况。但部分开发商在宣传时把一些未确定的规划配套写入其中，教育资源没有得到兑现。例如位于黄埔的中鼎君和名城·珺合府，不少业主反映，项目营销宣传时承诺“是九年一贯制优质学校”，购房时销售人员特别强调“正在与六中谈合作建校事宜”，两年以来，配套的教育品牌仍然未兑现，更变成“九年优质教育”，不能保证直升。新建的一手盘周边名校资源越来越丰富，不少项目以“名校旁”作招徕。不过，即使家门口就是名校，不等于业主子女拥有“优先入读”的权利。以白云TOD项目地铁·云庐为例，与广东实验中学永平校区为邻，对口小学符合学校报名范围，但业主子女需要面临8所小学不足3个班名额的竞争。虽然项目宣传为“云山里，省实旁”，但“学位不够分”同样是不少业主的购房痛点。开发商所宣传的教育资源不兑现并非个案。业内人士提醒购买学区房时需警惕几个典型陷阱：楼盘声称毗邻“名校”，但实际项目不在学校招生范围内；符合条件的学生过多，并没有“优先入读权”；承诺引进“名校”，最终只是普通小学；学校未能如期交付，即使学校落成使用也没有每个年级都开班。记者留意到，为规避虚假宣传，部分开发商在合同或者补充协议中可能会注明“涉案房屋交付标准最终以合同及补充协议约定为准，其他宣传内容均视为要约邀请，不作为交付标准；小区的教育配套设施最终以当地教育局公布文件为准”等文字进行规避。因此，购房者需留意补充协议中的各项教育配套条款，如交付后不能落实，此时业主有权以开发商存在欺诈或缔约过失为由主张赔偿。行业趋势广州已有163个项目进入融资“白名单”当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，因此房企需要让业主“收到房”，并“收好房”，才能赢得购房者口碑。2023年以来，在“保交楼”政策持续发力叠加监管部门加大对企业资金支持力度等因素影响下，全国房屋竣工表现持续改善，多家房企2023年新房交付规模超过2022年。2023年，房地产开发企业住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%。从结构来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力。据中指院监测，全年交付超过10万套的房企有保利发展29.10万套；万科28.90万套；中海地产20万套；绿城中国18.8万套；龙湖14万套；新城控股14万套；金地集团11.3万套，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。尽管保交楼工作在2023年迎来可观的成效，但目前仍面临挑战，资金问题便是其中重要一环。从政策方向来看，今年以来各地房地产融资协调机制加速建立，实现融资“白名单”快速落地，以改善企业流动性。而在上月广州市发布首批房地产融资协调机制项目清单后，3月8日，第二批项目“白名单”出炉。与第一批名单的47个项目相比，第二批“白名单”共包含116个项目，覆盖项目数量大幅增加。中指研究院市场研究总监陈文静指出，未来预计将有更多项目获得融资支持，项目资金逐渐落位，项目顺利交付有利于稳定购房者购买期房的预期，同时也有利于缓解企业资金压力。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自上而下如此重视融资对接，将倒逼房企经营走向合规，重建银行和开发商之间的信任关系。“逾期交付”已有司法案例，开发商需将首付还业主如不幸遇到逾期交付的情形，消费者可以如何维权？近日有国内法院审结了三起“楼盘烂尾”案件，对于开发商如何承担“烂尾”责任，给出了司法答案。由于开发商无法按时交付，购房人要求解除《商品房买卖合同》《商品房按揭借款合同》，针对此纠纷，江西省高安市人民法院审理认为，“根据合同约定，开发商在最后期限的90天内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。”声音◎广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：项目进“白名单”，消费者权益有保障现时不少新房纠纷，都是房地产的基础性制度不到位导致的，这些基础性制度包括开发制度、销售制度、交付制度等。如对违规的开发商需要进行诚信处罚，对往后融资、拿地等方面进行限制，基础性制度跟上来，才能提振消费者的信心。李宇嘉认为，进入“白名单”的项目，对消费者来说更有保障。一方面证明项目是合法合规，手续完整；另一方面，行业管理部门会以量化的指标来批核贷款。例如银行要求是开发商出具具体的销售预期和销售方案，并且衡量销售预期可以大概率是实现的，才会给予贷款，这能更好地保证项目资金不被挪用，以及确保竣工交付。◎易居研究院研究总监严跃进：优化入学标准，购房者对学位心中有数延期交房、违规挪用预售款等情况，是企业整体管理能力、把控能力不足的体现，导致资金运筹被动，没法精准交付给购房者；虚假宣传则有主观的诱导成分，如学位宣传恶意的欺骗，是房企很不负责的表现。对此，有两方面措施可以去做，包括资金的保障管理监督，以及教育部门对于入学政策、入学标准的明确和优化，真正让购房者对学位以及教育配套设施是否真实有更直观的理解。■采写：新快报记者 何璐诗
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